QE火上浇油香港楼疯重现

2019-08-16 19:41:43 来源: 常德信息港

  香港房价继续上涨。此前,为平抑房价,香港接连出台多项调控政策,如“港人港地”限制投资客,收紧二套房按揭等。不过,在美国第三轮量化宽松政策(QE )的冲击下,香港楼市犹如火上浇油。房价屡创新高,二手房频现反价,上周五推出的郊区一楼盘更是在两天内几乎售罄。如果没有更多的措施跟进,香港房价恐会再攀新高。

  位置较偏楼盘亦抢手 房价屡创新高

  9月1 日,香港中环地标建筑国际金融中心(IFC)首层排起了长长的队伍,新楼盘“迎海”展示中心位于该大厦的28楼。“迎海”位于新界马鞍山区域,距市中心约25公里。不过这未能阻碍香港购房者的热情。中国证券报在现场看到,由于看房者太多,众人只能排队分批进入。

  尽管“迎海”所处的马鞍山区域并不是香港的中心区,但这一项目拥有山海景观,售价也相对较低,均价为每呎8800港元(约合每平米8.8万元),在香港属于中低价位的新楼盘。中原地产一中介表示,“这个楼盘价位比较低,虽然位置比较偏,但是综合来说很多本地人还是愿意购买的。”

  该项目开发商恒地集团营业部总经理林达民14日表示,“项目开售后95分钟售出超过100套,有信心今天将推售的近 60套售出九成。”中国证券报了解到,截至9月15日,该项目开盘仅两天已售出 00多套,其中两居为抢手。

  “迎海”在开盘之前的8月底在深圳、北京、广州、上海等地举办过推介活动。据“迎海”销售人员介绍,截至9月1 日,认购该项目的1000多位人士中,来自内地的投资客不超过10%。

  虽然坐拥山海景观,“迎海”并没有引起投资客的兴趣,但是位于湾仔中高端住宅项目的“壹环”却被内地人买走了大半。中国证券报了解到,今年4月开盘的“壹环”均价为每平米20万元人民币左右。销售人员表示,“来自内地的买家占一半以上,目前已经只剩下少量尾盘”。

  一名香港地产中介人士向中国证券报介绍,像“迎海”这样的中低价位楼盘一般不会引起内地投资客的兴趣,“内地投资客对那些位于香港繁华区域、交通便利的高端项目兴趣较浓。”

  在国际金融中心的对岸、维多利亚港的另一端,是知名豪宅“君临天下”。该项目一地产中介介绍,君临天下的买主中,来自内地的投资客占到了七八成,目前君临天下贵的二手房源单价超过每平米40万人民币。“内地投资客看重的楼盘都位于香港的区,像维多利亚港这样的标志性景观,是吸引内地投资客的重要因素。”该项目工作人员表示。

  在香港本地居民的购房需求以及外部投资客的双向推动下,目前香港房价超过了1997年的高位。香港中原地产9月14日发布的研究报告显示,反映香港房价走势的中原城市指数CCL报108.80点,在8周内第五次创历史新高。香港房价上涨的趋势并未停歇。

  对于房价的上涨,香港金管局总裁陈德霖表示,“金管局过去两年,已先后推出多个加强风险的逆周期措施,虽然楼市在这些措施推出之后曾一度冷却,但只持续7个月。本港楼市从2月至今,交易再度回升,楼价已累计上升1 %。”

  QE 火上浇油 港府出招降温

  房价高企使香港普通居民怨言颇大,香港特区政府开始采取包括征税在内的多种措施来遏制投机。其中,“港人港地”象征意义。

  香港特区行政长官梁振英9月6日表示,“港人港地”将会在明年一季度实施,届时在两幅位于启德发展区的住宅用地的卖地章程中,将加入“港人港地”条款,规定在土地上建成的房屋单位,首次出售的对象和之后 0年的转售对象,买方必须为香港性居民,不可以公司名义购买。

  不过分析人士认为,由于推出单位比例较小,该措施暂不会对香港楼价产生太大影响。香港岭南大学教授魏向东表示,一部分香港市民确实将近年来楼价上涨归咎于内地投资客的入市。

  魏向东介绍,香港2000年前后开放投资移民和200 年前后开放自由行都刺激了香港楼市的需求。“香港人似乎有一种心理逆差,看到很多内地人来香港置业,便产生了一种房价由内地人推高的心理。”

  魏向东表示,近年来香港房价快速上涨的成因很多,内地投资客的涌入只是其中之一。香港作为一个自由港,未来推出进一步“限购政策”的可能性不大。

  不过,上周美国推出了QE ,这让香港楼市火上浇油。据香港地产中介透露,上周末不少二手业主开始反价封盘,其中美孚新邨一放盘单位,实时加价100万港元,加幅近两成。

  为了应对QE 给香港楼市带来的风险,香港金管局总裁陈德霖9月14日宣布收紧香港本地市场二套房按揭贷款等系列新政,即时生效。当天下午向香港各家发出指引,收紧超过一个物业的按揭贷款申请。对于持有一个或以上未完成偿还按揭的物业,贷款人月供与月收入比率由目前的50%下调至40%,如果申请人主要收入非源自香港,按揭贷款比例须下调20个百分点。

  对此,恒基兆业副主席李家诚在出席旗下乌溪沙项目“迎海”开售活动时表示,认同金管局收紧第二套房按揭的政策,并认为美联储推出QE ,香港市民因消息刺激而入市。不过,金管局出招收紧按揭,会使得到香港楼价趋于平稳发展。

  渣打香港亚洲区高级经济师刘健恒发表报告表示,金管局推出收紧二套房按揭申请的措施,会提高借贷成本,并打击楼市交易,同时会影响到资金有限的年轻人置业。虽然短期可能令楼价降温,但楼市中期问题仍未解决;中期而言,因为供求问题,房价仍有上升压力。

  房价上升动力不减 楼市调控或加码

  里昂证券研究报告认为,未来数年,香港特区政府的政策将是影响香港住宅市场的主要因素,预计香港房价明年上涨会放缓,涨幅不会超过1.5%,将远低于今年的14%。香港房价不是只受供需所推动,流动性、利率及经济情况都是影响因素之一。目前,政策的影响力,香港特区政府可能会推出更多措施抑制房价上涨。

  香港中原地产主席黎明楷表示,香港房价目前缺乏下跌的空间,“香港60%的房屋按揭已经供完,剩下40%欠银行的钱也不多,占家庭支出在20%左右,因此,房价向下掉的空间非常小。但是考虑到政府调控,上升的幅度也会受控制。”

  QE 会使得之前调控效果大打折扣。从以往的经验看,QE措施的推出都会助推香港房价上涨。2009年 月18日QE1推出,反映香港住宅楼价走势的中原城市指数(CCL)在此后的一年半时间里,上升了47%;QE2推出到今年6月,期内CCL指数也上升近20%。

  黎明楷认为,欧美现在经济不好,QE 推出后,欧美其实并没有足够的好项目可以承接这些资金,而香港是投资内地的前哨,外资在投资内地受限后,通常都会直接选择通过香港间接投资,这会直接导致香港资产价格升值。

  值得注意的是,香港对于楼市的调控仍会继续。香港财政司司长曾俊华在金管局推出收紧按揭措施后表示,特区政府会继续密切留意楼市状况,在有需要时,会毫不犹豫地推出合适的措施。

  事实上,鉴于上周香港金管局推出按揭新政策后,楼市仍然未有降温迹象,香港已有传闻称,香港特区政府会再次推出措施,以抑制楼市投机,其中包括将特别的年期及税率加码。

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